La burbuja inmobiliaria estalló y la Fed puede dejarla explotar

Así que tenemos una situación extraña. No es extraño en realidad. Solo realidad. Después de picos ridículos alucinantes, los precios de las viviendas en la mayoría de los mercados están cayendo y, en algunos mercados, se están desplomando al ritmo más rápido registrado. Y en algunos mercados, están bajando más rápido de lo que se dispararon al subir. Y es solo el comienzo. No hay nada mágico en esto.

La tasa hipotecaria fija promedio a 30 años se ha más que duplicado desde el año pasado, de menos del 3 % a ahora más del 7 %, la más alta en 20 años, la más alta desde 2002. Pero hay una diferencia entre 2002 y ahora: la magnitud de los precios de la vivienda.

Los precios de las viviendas se han disparado hasta niveles ridículos en la era de la represión de las tasas de interés y la impresión de dinero por parte de la Reserva Federal. Pero esa era terminó a principios de este año. Ahora tenemos tasas de interés crecientes y lo opuesto a la impresión de dinero: ajuste cuantitativo.

Así que ahora tenemos precios de viviendas altísimos, y me refiero a precios de viviendas ridículos, y tasas hipotecarias que eran normales cuando los precios de las viviendas eran solo una fracción de los precios actuales.

En los últimos dos años, hemos visto picos en los precios de las viviendas del 30 % al 60 %. En el metro de Miami y el metro de Tampa, por ejemplo, los precios de las viviendas se dispararon un 60% en dos años, según el índice Case-Shiller. Lo cual es una locura. Y sabemos cómo va a terminar esto y ya terminó:

Con tasas hipotecarias del 7% después de un aumento de precios del 60% en dos años, las ventas se han desplomado y las ventas que se están realizando se están realizando a precios más bajos.

Durante los últimos 20 años hasta principios de este año, los precios de las viviendas en los mercados caros se han triplicado o cuadruplicado, según el índice Case Shiller. Estos mercados incluyen las áreas metropolitanas de Miami, Tampa, Los Ángeles, San Diego, Seattle, San Francisco y otros. El índice Case-Shiller rastrea 20 metros. Ha habido picos de precios similares en otros mercados.

Estos picos de precios ahora se ven afectados por las tasas hipotecarias del 7%. Y los compradores de viviendas están reaccionando exactamente como se supone que deben hacerlo: se están retractando de aceptar pagar esos precios ridículos.

Y vemos eso en los números en todas partes, y están retrocediendo más cada mes. Se están retirando porque no pueden pagar los pagos de la hipoteca al 7%; e incluso los compradores en efectivo, incluidos los compradores institucionales que compran propiedades de alquiler, se están retirando; y están retrocediendo más rápido que los compradores habituales de viviendas, porque ven cómo los precios de las viviendas ahora están cayendo, y los inversores profesionales no quieren comprar en la parte superior y hacer que todo baje.

La caída en las ventas ha sido impresionante y está empeorando. La vista más inmediata de lo que podrían resultar las ventas de viviendas, la vista más en tiempo real de las ventas actuales de viviendas, es la cantidad de solicitudes de hipotecas por parte de los compradores de viviendas para comprar una casa.

Y esas solicitudes de hipotecas se han derrumbado un 42% en la última semana, en comparación con hace un año. Comenzaron a desplomarse en febrero de este año, a medida que aumentaban las tasas hipotecarias, y continuaron cayendo. Y ahora han bajado un 42% desde hace un año.

Pero en comparación con principios de 2021, por lo que fue aproximadamente el pico del frenesí inmobiliario, las solicitudes de hipotecas se han derrumbado en un 52%. Ahora están muy por debajo de los mínimos durante los cierres en la primavera de 2020. Ahora igualan los mínimos de 2015. Y más allá de eso, son los más bajos desde 1995.

Y como dije, los inversores se están retirando aún más rápido.

Este colapso en las solicitudes de hipotecas en octubre es una indicación de dónde estarán las ventas cerradas de viviendas, y cuando obtengamos estos datos en noviembre y diciembre, será espantoso.

Hace unos diez días, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios publicó los datos de las ventas de viviendas que cerraron en septiembre. Y estas ventas cerradas en septiembre se desplomaron un 24% respecto a hace un año y un 30% respecto a octubre de hace dos años.

Las ventas cerradas en septiembre estuvieron apenas por encima de los dos meses de confinamiento en la primavera de 2020. Pero desde entonces, el volumen, basado en las solicitudes de compra de hipotecas, ha empeorado mucho.

Los compradores e inversores en efectivo están retrocediendo aún más rápido, y su participación en las ventas totales de viviendas ha disminuido aún más, ahora a una participación del 15%, desde una participación en el rango del 20% a principios de este año. Están retrocediendo porque también ven lo que está pasando en el mercado inmobiliario.

Lo que está pasando en el mercado de la vivienda es que el mercado de la vivienda ahora se está congelando, con compradores potenciales que ni siquiera están dispuestos a solicitar una hipoteca y ni siquiera están buscando una casa.

Por supuesto, escuchará que "la casa correcta, con el precio correcto, se venderá", y eso casi siempre es cierto, pero la clave aquí es "precio correcto" y "precio correcto" significa precio donde están los compradores, y no precio en algún nivel aspiracional en la imaginación del vendedor.

Cuando el mercado se congela así, es el resultado de un enfrentamiento. Los compradores no están interesados ​​en comprar o no pueden permitirse comprar casas a esos precios; esos compradores todavía están allí, pero ahora son mucho más bajos.

Y los vendedores no quieren vender a precios por los que podrían vender, por lo que no ponen la casa en el mercado, o la retiran del mercado después de un par de semanas sin tráfico, y están murmurando a sí mismos, "y esto también pasará".

Esperan un giro de la Fed en las tasas de interés, y esperan que la Fed reinicie la prensa de impresión de dinero, y se niegan a ver que la inflación está por encima del 8%, y que la Fed debe obtener esta inflación furiosa bajo control, y que el aumento del precio de la vivienda está alimentando esta inflación, y que el aumento del precio debe ser desarmado para hacer frente a esta inflación.

Entonces ese pivote no está sucediendo. La Fed ahora también ve que esta inflación se ha trasladado a los servicios, mientras que se desvanece en algunos bienes, y que la inflación en los servicios es endiabladamente difícil de erradicar, y los servicios es donde terminan casi dos tercios del gasto de los consumidores, es lo más importante, y cuando la inflación en los servicios despega, es un desastre enorme, y eso es lo que tenemos ahora.

Tomará mucho tiempo controlar esto, puede tomar años, nadie lo sabe, y las tasas de interés subirán más a partir de ahora y se mantendrán altas por más tiempo de lo que la gente espera porque, después de muchos años de impresión de dinero global, estos billones de dólares en exceso de liquidez siguen persiguiendo todo.

Durante muchos años, la QE y la represión de las tasas de interés no desencadenaron la inflación. Pero entonces la represa se rompió hace 20 meses, y la inflación inundó el mundo, e incluso está despegando en Japón, y se convirtió en un espectáculo de terror en Europa, y la inflación subyacente está alborotada en los Estados Unidos y Canadá, y simplemente no es así. retrocediendo a pesar de las subidas de tipos.

Entonces, los posibles vendedores de casas ahora tienen un problema. Los compradores han desaparecido a estos precios altísimos, y las ventas que se realizan se están realizando a precios más bajos. Los vendedores hace unos meses obtuvieron precios más altos que los vendedores de hoy. Y los que venden ahora obtienen precios más altos que los que venderán en unos meses. Quien entra en pánico primero, entra en pánico mejor.

El último busto inmobiliario tardó cinco años en desarrollarse. Las quiebras de viviendas no son como el comercio de criptomonedas. No existe este tipo de gratificación instantánea que obtienes con las criptomonedas cuando caen un 20 % mientras duermes, o un 60 % o un 90 % en unos pocos meses. La última caída de la vivienda continuó durante años después de que la Reserva Federal comenzara su represión de las tasas de interés y QE a fines de 2008 para rescatar a los bancos. No tocó fondo hasta 2011.

En ese entonces casi no había inflación. Ahora hay una inflación descontrolada, y la Fed está tratando de eliminar el combustible para esta inflación antes de que se convierta en un problema mucho mayor, y la Fed no reducirá las tasas ni reiniciará la QE con este tipo de inflación descontrolada. Esta vez, no hay opción de venta de la Fed ni rescate de la Fed.

Y esta vez, la crisis inmobiliaria no acabará con los bancos, como sucedió la última vez, porque los bancos ya no son dueños de las hipotecas. Toda la industria ha cambiado. La mayoría de las hipotecas están titulizadas en valores respaldados por hipotecas, por entidades como Fannie Mae y Freddie Mac, que están bajo la tutela del gobierno, o por Ginnie Mae y la Administración de Veteranos, que son agencias gubernamentales, y el gobierno garantiza las hipotecas. Y estos valores respaldados por hipotecas se venden a inversores como fondos de pensiones, compañías de seguros, fondos mutuos de bonos, etc. en todo el mundo.

Si el crédito hipotecario explota, si hay otra gran ola de ejecuciones hipotecarias, no afectará a los bancos; afectará principalmente a los contribuyentes y, en menor medida, a los inversores.

Pero todavía no vemos ninguna señal de que el crédito explote. Los incumplimientos de pago de hipotecas y las ejecuciones hipotecarias ahora están aumentando desde los mínimos históricos durante la pandemia y siguen siendo más bajos que en cualquier momento antes de la pandemia. Así que estamos lejos de que eso suceda, y si sucede y cuando suceda, afectará a los contribuyentes e inversores, y no a los bancos.

Así que la Fed, que está a cargo de evitar que el sistema bancario se derrumbe, no tendrá que rescatar el mercado de la vivienda porque no derribará a los bancos.

Y si quiere hacerlo porque la inflación sigue al alza, la Fed puede simplemente dejar que el estallido inmobiliario se desmorone.

Pero todavía estamos lejos de eso. Donde estamos ahora es el momento en que estalló esta espléndida burbuja inmobiliaria. Los precios están bajando, y están bajando con fuerza en muchos lugares, y están bajando en la mayoría de los mercados de todo el país.

Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el precio medio de todos los tipos de viviendas cuyas ventas cerraron en septiembre cayó por tercer mes consecutivo y ahora está un 7% por debajo del máximo de junio. La disminución del 7% fue la caída más grande para este período de tres meses desde lo que yo llamo "Desplome de la vivienda 1".

Hubo bustos de vivienda antes, pero el Busto de Vivienda 1 fue el primer busto de vivienda nacional en este milenio. Ahora estamos jugando con Housing Bust 2.

De acuerdo con el índice de precios de la vivienda de Case-Shiller, que tiene un retraso real de 4 a 6 meses en la forma en que está estructurado, bueno, ahora muestra caídas de precios récord en algunas áreas metropolitanas, como el metro de Seattle, y las caídas más pronunciadas desde Housing Bust 1 en otras áreas metropolitanas. En algunas áreas metropolitanas, los precios cayeron más rápido de lo que habían subido. Todas las áreas metropolitanas del índice muestran caídas de precios, y esto se basó en acuerdos de hace unos meses, cuando las tasas hipotecarias estaban en el 6 % o menos. Ahora superan el 7% y el mercado inmobiliario se ha congelado.

Construyo gráficos para cada una de estas áreas metropolitanas. Puedes verlos en mi sitio Wolf Street.com. Simplemente puede buscar en Google la frase "Las burbujas inmobiliarias más espléndidas de Estados Unidos". Un gráfico para cada metro, retrocediendo 20 años. Esos gráficos son impresionantes, incluidas las caídas en los últimos meses. Si aún no los has visto, échales un vistazo.

Así que todavía hay ventas, pero a precios donde están los compradores, y los compradores son mucho más bajos.

La industria de bienes raíces ahora lamenta que los propietarios no pongan la casa en la que viven en el mercado, porque la financiaron al 3%, y no pueden mudarse porque no pueden permitirse comprar una casa con tasas hipotecarias del 7%.

Pero en términos de inventario, este es un argumento falso. Porque si compro una casa nueva y vendo mi casa anterior, saco una casa del mercado y agrego una casa al mercado, es un juego de suma cero y, en última instancia, nada cambia. A los agentes inmobiliarios les encanta porque les pagan su comisión por la rotación, y es por eso que lamentan la falta de rotación. Pero en términos de mercado, no cambia nada.

Según la Oficina del Censo, alrededor del 10% de todas las unidades de vivienda están desocupadas. En San Francisco, el tema de las casas vacantes es un problema tal que ahora hay un impuesto sobre las casas vacantes en la boleta electoral.

Cuando compro una casa y me mudo a ella, pero no vendo la casa en la que vivía porque quiero aprovechar toda la burbuja inmobiliaria, ahí es cuando saqué una casa del mercado, sin agregar otra al mercado. . Pero eventualmente, cuando quiero venderlo porque ahora los precios de las casas están bajando, y los costos de mantenimiento son altos, y esto ya no es divertido, y tal vez mis acciones cayeron un 25%, y los banqueros me están pisando el cuello, entonces cuando pongo la casa vacante en el mercado, es cuando agrego una casa sin quitar una. Y cuando mucha gente hace eso, el inventario salta. Eso siempre sucede durante una redada inmobiliaria.

Pero todavía estamos en un estado de estancamiento, cuando la burbuja inmobiliaria acaba de estallar, el estado en el que los vendedores potenciales todavía están tratando de superar esto, esperando un giro de la Fed que no va a llegar.

Los vendedores reales, aquellos que pusieron su casa en el mercado y la vendieron al precio que pudieron obtener, al entrar en pánico primero, entraron mejor en pánico. Y cuanto más tiempo intenten resistir los vendedores potenciales, menor será el precio. Y luego terminarán persiguiendo esos precios a la baja. Eso fue lo que pasó la última vez.

Puede suscribirse a THE WOLF STREET REPORT en YouTube o descargarlo dondequiera que obtenga sus podcasts.

¿Disfrutas leyendo WOLF STREET y quieres apoyarlo? puedes donar Lo aprecio inmensamente. Haga clic en la taza de cerveza y té helado para descubrir cómo:

¿Te gustaría recibir una notificación por correo electrónico cuando WOLF STREET publique un nuevo artículo? Registrate aquí.

(adsbygoogle = ventana.adsbygoogle || []).push({});

Enviar un correo electronico a un amigo